今年過年以后,隨著各地紛紛出現(xiàn)房地產(chǎn)降價(jià)趨勢,所謂房地產(chǎn)崩盤論就在各地媒體出現(xiàn),搞得市場人心慌慌, 房地產(chǎn)市場風(fēng)聲鶴唳，1季度房地產(chǎn)投資增速由去年4季度19.9%大幅降至16.8%，其中3月單月增速降至14.2%。更值得關(guān)注的是地產(chǎn)投資的先行指標(biāo)，3月房屋銷售面積大幅下行，單月增速已降至-7.5%，新開工面積單月增速僅為-21.9%。同時(shí)，房地產(chǎn)庫存狀況也明顯惡化。在這樣的局勢下,結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)走勢來分析鋼價(jià)走勢是有重要借鑒意義的,下面筆者結(jié)合最新的行業(yè)信息為大家做些簡要的分析,期望大家能把握市場真正的變化.

　　地產(chǎn)下行對經(jīng)濟(jì)影響的量化分析

　　房地產(chǎn)投資增速如果從13年的19.8%降到14年的15.1%，對固定資產(chǎn)投資和GDP的直接拖累到底有多大?

　　2013年房地產(chǎn)投資較12年增加1.42萬億，對13年固定資產(chǎn)投資增速的貢獻(xiàn)為3.89%。然而，由于14年地產(chǎn)投資增速降至15.1%，地產(chǎn)投資額較13年僅增加1.3萬億，對14年固定資產(chǎn)投資增速的貢獻(xiàn)為2.98%。因此，14年地產(chǎn)投資下行將直接拖累固定資產(chǎn)投資增速0.9個(gè)百分點(diǎn)。

　　房地產(chǎn)投資對GDP的拉動(dòng)效應(yīng)的計(jì)算稍顯復(fù)雜。我們剔除地產(chǎn)投資中的土地購置費(fèi)并假設(shè)14年投資乘數(shù)為0.6來進(jìn)行計(jì)算。13年房地產(chǎn)投資對GDP增速的貢獻(xiàn)為1.45%，如果14年地產(chǎn)投資增速降至15.1%，它對GDP增速的貢獻(xiàn)為1.15%。因此，14年地產(chǎn)投資下行將直接拖累GDP增速0.3個(gè)百分點(diǎn)，意味著僅是地產(chǎn)，就能將經(jīng)濟(jì)增速從13年7.7%下拉至14年的7.4%。

　　由于地產(chǎn)鏈條非常長，它的景氣變化對上中下游多個(gè)行業(yè)的需求有很大影響，根據(jù)2010年的投入產(chǎn)出表對地產(chǎn)拖累經(jīng)濟(jì)的間接影響進(jìn)行測算,14年地產(chǎn)投資下行將間接拖累GDP增速0.24個(gè)百分點(diǎn)。

　　另外，房地產(chǎn)景氣下行對各種耐用品的影響顯而易見，地產(chǎn)銷售稍領(lǐng)先于乘用車、家電和家具的銷售，緣于：一方面，地產(chǎn)銷售下滑直接減少后期添置耐用品的需求，另一方面，地產(chǎn)下滑通過降低居民收入增速也影響到對耐用品的需求。

　　地產(chǎn)景氣下行對于地方政府而言，影響巨大。13年房地產(chǎn)相關(guān)稅收(地產(chǎn)營業(yè)稅、契稅等)近1.9萬億，加上剔除拆遷補(bǔ)償后的土地出讓凈收入1.1萬億，與地產(chǎn)直接相關(guān)的政府收入共計(jì)3萬億，占當(dāng)年地方政府收入(本級+中央稅返和轉(zhuǎn)移支付+土地凈收入)的20%。而國務(wù)院總理李克強(qiáng)首次在兩會(huì)表態(tài)房地產(chǎn)調(diào)控：對于合理地自住需求，也要有相應(yīng)政策支持，對房地產(chǎn)市場要因城因地分類調(diào)控，抑制投機(jī)炒賣需求，建立長效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

　　2008年，中國商品房的銷售額不到3萬億，隨著近年來房價(jià)快速上漲，2013年中國商品房的銷售額已經(jīng)超過8萬億，房地產(chǎn)已成為中國經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)，占GDP的16%，占新增貸款的26%，占政府收入的39%。但是央行近期公布數(shù)據(jù)顯示，一季度金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款增加7971億元，同比多增868億元，占一季度整體貸款新增規(guī)模的26.5%。但整體增速有所放緩，市場分析認(rèn)為信貸政策收緊將加大房地產(chǎn)下行風(fēng)險(xiǎn)。

　　冷靜看待房地產(chǎn)調(diào)整趨勢

　　年初至今，越來越多地區(qū)的房價(jià)下降新聞?wù)�在映入公眾眼簾，前期商品房供給量較大的常州、杭州、南京等二三線城市房價(jià)逐步回落已基本確認(rèn)，近期廣州、北京一些一線城市樓盤也已開始出現(xiàn)降價(jià)預(yù)期。國家統(tǒng)計(jì)局公布的2月全國70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格同比漲幅已于去年12月見頂，呈逐月回落趨勢，預(yù)計(jì)全國房價(jià)拐點(diǎn)或可能在年底出現(xiàn)。

　　當(dāng)前房價(jià)調(diào)整主要是四個(gè)方面原因造成的：首先，2012、2013年全國房價(jià)出現(xiàn)了大幅度上漲，直接提高了開發(fā)商的心理預(yù)期，開發(fā)商大舉拿地，據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，2013年全國300個(gè)城市土地出讓金總額達(dá)3.13萬億元，同比增加50%，其中北上廣深4個(gè)一線城市去年土地出讓金更是突破了5000億元。但與土地市場火熱成鮮明對比的是，商品房供給量在不斷提高，在一些二三線城市，受吸引外來人口動(dòng)力不足，本地居民購房需求減緩的影響，其房價(jià)出現(xiàn)了滯漲，有的甚至開始下跌。

　　其次，市場自然利率水平的提高抑制了資產(chǎn)價(jià)格的上漲。當(dāng)前中國市場資源錯(cuò)配已導(dǎo)致整體利率水平大幅提升，市場因總體債務(wù)所困仍處于“經(jīng)濟(jì)下行、利率上行”階段。而且，從國外經(jīng)驗(yàn)看，利率市場化進(jìn)程的推進(jìn)普遍會(huì)抬高市場利率，上海銀行間同業(yè)拆放利率6月期至一年期交易品種自去年底至今一直保持5%左右高位。市場利率的上升一方面抑制了買方需求，當(dāng)前個(gè)人購房已基本無法享受利率優(yōu)惠，個(gè)別銀行甚至將首套房貸利率上浮5%，且放款周期升至2個(gè)月甚至更長，另一方面也增加了地產(chǎn)商的融資成本，據(jù)筆者與某中型地產(chǎn)商財(cái)務(wù)總監(jiān)咨詢，其企業(yè)的去年的融資成本為15%以上。

　　再次，隨著歐美經(jīng)濟(jì)的好轉(zhuǎn)，部分資金回流對國內(nèi)資產(chǎn)價(jià)格造成了一定沖擊。李嘉誠多年成功投資經(jīng)驗(yàn)一直是市場資金流向的風(fēng)向標(biāo)。自去年起他便開始出售多個(gè)內(nèi)地物業(yè)轉(zhuǎn)而投資英國電力、電信等行業(yè)就顯示了其減少新興經(jīng)濟(jì)體資產(chǎn)增加歐美資產(chǎn)的全球資產(chǎn)配置最新動(dòng)向。同時(shí)，國人投資購買發(fā)達(dá)國家資產(chǎn)也呈上升趨勢。

　　最后，中國資本回報(bào)率的下降使人民幣匯率貶值預(yù)期不斷增強(qiáng)。年初至今人民幣兌美元匯率已從6.044貶值至3月底的6.2左右，貶值幅度達(dá)2.58%。2月新增外匯占款的大幅下降也預(yù)示著人民幣兌美元匯率在今年可能持續(xù)走低，這對國內(nèi)資產(chǎn)價(jià)格將形成較大沖擊。

　　受上述因素制約，樓市拐點(diǎn)或于年底出現(xiàn)，但需要指出的是，房價(jià)拐點(diǎn)出現(xiàn)并不意味著房價(jià)全局性崩盤，更不意味著全國所有地區(qū)房價(jià)都出現(xiàn)相同幅度調(diào)整。

　　第一，市場崩盤意味著全國樓市平均降幅超過30%，部分地區(qū)房價(jià)下降50%，貸款購房者因房價(jià)下跌幅度超過其首付額而出現(xiàn)斷供，銀行因地產(chǎn)企業(yè)倒閉與斷供數(shù)量增加出現(xiàn)大量壞賬，市場信心被徹底摧毀，地產(chǎn)帶動(dòng)整個(gè)經(jīng)濟(jì)體系出現(xiàn)崩潰。這與當(dāng)前宏觀調(diào)控主旨不符，當(dāng)前調(diào)控重點(diǎn)在于保證合理的就業(yè)水平需要適度的經(jīng)濟(jì)增長，當(dāng)經(jīng)濟(jì)增長處于下限時(shí)，政府仍會(huì)適度增加基礎(chǔ)設(shè)施的投資，這在一個(gè)側(cè)面同樣會(huì)對資產(chǎn)形成一定支撐。

　　第二，人口聚集的一線城市居民潛在購買力仍非常強(qiáng)大，從北京2月推出的兩個(gè)自住型商品房和住總?cè)f科橙低價(jià)開盤的搶手程度就可看出。據(jù)媒體報(bào)道，金隅嘉業(yè)兩自住型商品房申請總數(shù)約43.8萬戶，中簽率約85：1，住總?cè)f科橙首期共推出333套房源，吸引1140組客戶搖號，以1：3的供需差開盤售罄。另外，開發(fā)商紛紛減少二三線城市拿地節(jié)奏轉(zhuǎn)投一線城市，今年1月，京滬深穗四大城市的土地出讓金已突破千億大關(guān)，同時(shí)，四個(gè)城市1月的土地成交均價(jià)達(dá)到每平方米10136元，同比上漲253.1%。“面粉”價(jià)格的不斷上漲讓“面包”價(jià)格出現(xiàn)大幅下降的可能性降低，除非有大量地產(chǎn)企業(yè)在今年破產(chǎn)。

　　第三，決定房地產(chǎn)走向的根本游戲規(guī)則未改變，94年分稅制改革有效解決了當(dāng)時(shí)中央財(cái)政困難，但卻帶來了地方政府收入與權(quán)力不符問題。土地出讓金成為了彌補(bǔ)地方財(cái)政不足的有力保障，但卻帶來地方政府土地財(cái)政依賴癥，地方政府為保其財(cái)政收入，在抑制房價(jià)上漲問題上缺乏根本動(dòng)力。

　　第四，不同城市、城市不同地區(qū)在拐點(diǎn)出現(xiàn)前后價(jià)格調(diào)整幅度也不同。二三線城市房價(jià)將成下降主力軍，不排除還會(huì)出現(xiàn)類似溫州、鄂爾多斯個(gè)別崩盤城市，而一線城市房價(jià)則最后下降，且幅度小于二三線。同時(shí)，城市內(nèi)部因地理位置不同，房價(jià)變化幅度也不同，城市外圍因土地供給量大、交通不便等因素影響價(jià)格調(diào)整幅度較大，城市中心區(qū)尤其是核心學(xué)區(qū)房保值增值性較強(qiáng)。

　　鋼價(jià)走勢辨析

　　在經(jīng)歷近幾年的鋼鐵行業(yè)調(diào)整之后,整個(gè)行業(yè)已經(jīng)由前期的去杠桿到去庫存,現(xiàn)在已經(jīng)已進(jìn)入到去產(chǎn)能的初期,隨著兼并重組的加快,必然會(huì)在一兩年里形成新的鋼材生產(chǎn)企業(yè)集團(tuán),依靠國家產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整和金融政策定向扶持,整個(gè)市場格局將有新變化,而且隨著鋼鐵電商概念的提出和實(shí)踐,也在另一緯度推進(jìn)行業(yè)的進(jìn)步.

　　就具體的鋼價(jià)走勢而言,經(jīng)過去年下半年到今年上半年的持續(xù)下行,基本已無水分,自身技術(shù)性反彈的欲望非常強(qiáng)烈,一旦盤面企穩(wěn),鋼價(jià)自身反彈的動(dòng)力非常強(qiáng)勁,4月初的鋼價(jià)反彈就是例證,目前市場主要擔(dān)憂鐵礦石融資礦問題的爆發(fā),但是目前內(nèi)外價(jià)差倒掛,鐵礦石再次大幅進(jìn)口的動(dòng)力消失,而且從國內(nèi)產(chǎn)業(yè)集中度提高的事實(shí)看,目前每個(gè)月消耗1億噸鐵礦石庫存沒有問題,市場需求是真實(shí)的,只是由于匯率突然轉(zhuǎn)向,部分實(shí)力不足的中小鐵礦石貿(mào)易商有清倉出局的愿望,前期的庫存其實(shí)在春節(jié)后其實(shí)已經(jīng)基本清理干凈,鐵礦石的價(jià)格將維持在100-110美元/噸左右,鋼材生產(chǎn)成本將維持穩(wěn)步上升的走勢.

　　海關(guān)總署最新數(shù)據(jù)顯示,2014年3月中國出口鋼材較上月環(huán)比增長40.8%,同比增長28.03%;整個(gè)一季度累計(jì)出口1833萬噸,同比增長27%。相較前幾年10%左右的增幅,這是一個(gè)不小的數(shù)字。短期內(nèi),全球鋼需求繼續(xù)呈恢復(fù)態(tài)勢,但增長率穩(wěn)定在較低水平。今年全球鋼需求將增3.1%,低于去年的3.6%增幅,達(dá)到15.27億噸,.人民幣匯率的貶值將加大鋼材出口的利潤,加之近期國家簡政放權(quán),加大出口退稅的落實(shí)力度,下半年鋼材出口力度還將加大.

　　近期的鋼材價(jià)格走勢明顯是在底部震蕩,短期的底部基本探明,隨著震蕩力度的加大,也將選擇新的運(yùn)行方向,目前社會(huì)庫存已經(jīng)壓縮在最低,就等待下游需求在市場預(yù)期平穩(wěn)情況下合理釋放,或許今年下半年鋼價(jià)能實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)著陸。（中國鋼材價(jià)格網(wǎng)）